Nella  recente approvazione della manovra finanziaria è stata confermata la modifica dell’art. 4, DL n. 50/2017 che disciplina le c.d. “locazioni brevi” (durata non superiore a 30 giorni) assoggettate a cedolare secca, per le quali è disposto l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per l’immobile successivo al primo.

In particolare, in base alla nuova formulazione del comma 2 del citato art. 4 è previsto che:

“ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

L’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi“.

Rispetto alla precedente formulazione, risulta pertanto ora chiaro che, in presenza di più immobili locati, la maggior aliquota del 26% trova applicazione con riferimento ai canoni relativi al secondo / terzo e quarto appartamento locato (resta fermo che il regime in esame è ammesso per la locazione breve di non più di 4 appartamenti).

Merita evidenziare che la norma in commento:

• interviene esclusivamente sulle locazioni brevi; pertanto per le “altre” locazioni, in caso di opzione per la cedolare secca, continua a trovare applicazione l’aliquota del 21% per tutti gli immobili locati;
• dispone l’aumento dell’aliquota al 26% soltanto in caso di locazione di almeno 2 appartamenti; pertanto in caso di locazione breve di un solo appartamento, rimane applicabile l’aliquota del 21%;
• in presenza di più immobili concessi in locazione breve con applicazione della cedolare secca, consente al contribuente di scegliere liberamente a quale immobile applicare l’aliquota del 21% e tale scelta va effettuata nel mod. REDDITI.

La ritenuta operata dagli intermediari immobiliari / soggetti che gestiscono portali telematici, in caso di incasso / intervento nel pagamento dei canoni / corrispettivi relativi ai suddetti contratti, rimane invariata nella misura del 21%.

È altresì confermata la modifica del comma 5 del citato art. 4, a seguito della quale è disposto che la predetta ritenuta si considera a titolo di acconto.

Al fine di adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di Giustizia UE 22.12.2022, causa C-83/21 “Airbnb”, è confermata la modifica del comma 5-bis del citato art. 4, riguardante i soggetti non residenti che mediante la gestione di portali telematici, oltre a mettere in contatto i soggetti alla ricerca di un immobile con i locatori, incassano i canoni / corrispettivi ovvero intervengono nel pagamento dei canoni / corrispettivi.

Fermo restando che detti soggetti sono tenuti ad operare in qualità di sostituti d’imposta la ritenuta nella misura del 21% sull’ammontare dei canoni / corrispettivi all’atto del versamento degli stessi al beneficiario, è ora disposto che, per il versamento e la certificazione con il mod. 770 delle ritenute operate:

il soggetto extraUE:

• con una stabile organizzazione in Italia ovvero in un Stato UE adempie i predetti obblighi tramite la stabile organizzazione;
• privo di stabile organizzazione in uno Stato UE, adempie gli obblighi in esame tramite un rappresentante fiscale. Resta fermo che, in assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti, che appartengono al gruppo del soggetto non residente senza stabile organizzazione, sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l’effettuazione / versamento della ritenuta sull’ammontare dei canoni / corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve;

il soggetto UE:

• con una stabile organizzazione in Italia adempie i predetti obblighi tramite la stabile organizzazione;
• privo di stabile organizzazione in Italia può adempiere gli obblighi in esame direttamente ovvero tramite un rappresentante fiscale.

Fermo restando le disposizioni regionali che richiedono la gestione dei c.d. “affitti brevi” sotto forma di attività imprenditoriali al ricorrere di determinate condizioni, alla luce della nuova normativa potrebbe essere auspicabile optare per la forma imprenditoriale per ottenere diversi vantaggi.

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